07bbb，07bbb 贴吧

　　8月16日午间07bbb，龙湖地产(00960.HK)公布2017年中期业绩。截至2017年6月30日止6个月，公司实现合同销售额926.3亿元(人民币，单位下同)，同比增长140%07bbb；收入185.94亿元，同比增长1.23%；毛利67.93亿元，同比增长32.7%；公司拥有人应占溢利44.05亿元，同比增长18.08%；核心净利润28.4亿元，同比增长18.6%。每股基本盈利76分，每股摊薄盈利75.1分；拟派中期息每股0.2元。

　　一、业绩情况

　　1.\t销售增长亮眼 上调全年销售目标

　　2017年上半年，凭借聚焦高能级城市群的纵深布局和精准定位，龙湖地产的销售业绩十分亮眼。首6月销售总建筑面积同比增长132.7%至595万平方米，签约销售额同比增长140%至926.3亿元，紧随融创中国及中国海外发展之后，排名行业第8位。

　　另外，对于龙湖今年预设的1100亿元的销售目标，半年时间完成率已达84%，高居行业榜首。

2.\t营业额平稳增长 物业投资与物业管理增长突出

　　龙湖地产拥有物业发展、物业投资、物业管理服务三大业务板块，上半年，共实现营业额185.9亿元，同比微增1.2%。其中，物业发展业务营业额为165.9亿元，按年微跌1.9%；物业投资业务实现营业额11.4亿元，按年增长28.8%，已开业投资性物业面积为208万平方米，整体出租率达到94.7%；物业管理服务业务实现营业额8.67亿元，按年增长48.8%。

3.\t高额未结转销售额 利润质量提升

　　上半年，龙湖地产合同销售额大增140%，但收入仅微增1.2%，其中一大原因在于大额的已售但未结转销售额。截至6月30日，集团已售但未结算合同销售额为1459亿元，面积为922万平方米。高额的未结转销售额为集团未来核心溢利持续增长奠定了坚实的基础。

　　与此同时，龙湖地产的利润质量也在不断提升。上半年毛利率36.5%，同比扩大8.6个百分点；核心税后利润率17.5%，同比扩大3.6个百分点；核心权益后溢利率15.3%，同比扩大2.3个百分点。

　　二、业务发展

　　1.\t土地储备日益丰富 开始布局粤港澳大湾区

　　2017年6月30日，龙湖地产的土地储备合计5002万平方米，权益面积为3711万平方米。土地储备的平均成本为每平方米4845元，仅为当期签约单价的31.1%。从地区划分来看，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华南地区、华中地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的39.4%、26.7%、20.3%、7.5%、6.0%及0.1%。

　　其中，上半年，龙湖地产共新增优质土储40幅，新增收购土地储备总建筑面积1075万平方米，权益面积为646万平方米，平均权益收购成本每平方米5930元。同时，集团首进合肥、深圳、香港、河北保定、福州 五城，令集团覆盖城市增至31个，项目区位也更趋向城市中心区。从地区来看，环渤海地区、长三角地区、华中地区、西部地区、华南地区及香港地区的面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的34.5%、32.8%、14.1%、11.7%、6.3%及0.6%。

　　值得注意的是，龙湖地产正在逐步布局粤港澳大湾区。5月16日，龙湖“一炮双响”，同一天内首次登陆深圳及香港。旗下子公司以4.82亿元拿下深圳盐田区沙头角地块，溢价率75.9%。同日，香港九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号宅地开标，龙湖及合景泰富联合体出价72.3亿港元成功击败万科、新鸿基、长实、华润、龙光等15家竞争对手，成功拿地登陆香港。

　　2.\t项目多点开花 “天街”“冠寓”加速落地

　　今年上半年，龙湖竣工的物业总建筑面积约215万平方米，计划年内竣工的物业总面积将达到750万平方米左右。

　　下半年，龙湖地产在售主力项目将达到95个，其中37个为全新项目上市，24个项目将推出新一期新业态产品。产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分需求，并根据客户需求调整不同产品和业态间的比例，力求在调控的市场中精准定位、达成目标。

　　同时，龙湖锤炼多年的“天街”版图日益清晰，期内在重庆、杭州、南京、苏州、天津等地补充了8个天街项目，上半年重庆源着天街已如期亮相，出租率高达99%。苏州狮山天街和杭州滨江天街I期等4个新商场也将在年内陆续开业。

　　另外，随着中央对房屋住宅属性的强调，“销售+自持”模式将成为长效机制的发展方向。龙湖自去年启动的主航道业务——长租公寓“冠寓”也在快速落地，目前已进入重庆、成都等7个城市、运营10个项目。年内更将合计新增超过1.5万间，未来陆续点亮16城，预计到2020年公寓租金收入超过20亿。未来将与住宅开发、商业地产等业务线协同发展，实现客户需求的全周期覆盖。

　　三、财务情况

　　负债相对稳定 融资能力逐步增强

　　于6月底，龙湖地产综合借贷696亿元，净负债率为56.2%，较去年底增加2.3个百分点。集团的信用评级为BBB(-标准普尔)、Baa3(穆迪)、BBB(-惠誉)、AAA(大公国际、中诚信证评、新世纪)，展望均为稳定。

　　值得注意的是，今年3月，穆迪正式调增公司主体评级为Baa3，至此龙湖成为获境内外评级机构一致授予投资级(展望均为稳定)的民营房企，侧面反映出对集团盈利能力和安全性的认可。

　　2017年，集团发行人民币40.4亿元绿色债，固定利率介乎于4.40%至4.75%之间，期限介乎于5年至7年。平均借贷成本进一步降低至年利率4.70%，平均贷款年限为5.90年；非抵押债务占总债务比例为73%。另外，7月，龙湖首次以投资级形象登陆美元债市场(5年期，4.5亿美金)，获投资者追捧，票息3.875%。集团多渠道、低成本的融资能力再度加强。

　　同时，6月底龙湖地产现金及银行结余226.5亿元人币，较去年底增加31.06%。

　　四、小结

　　上半年，龙湖地产业绩增长稳健，融资成本逐渐下降，利润质量不断提高，同时大量未结转的销售额为下半年锁定了充足利润。另一方面，龙湖现金流充裕，今年首次派发中期息20分，相当于派息比率扩至40%更是正面惊喜。与其他市值相近的房地产开发商相比，已突破千亿市值的龙湖地产在分红率、ROIC和股息率方面正逐渐追平和赶超蓝筹股。

　　展望下半年，龙湖地产在今日举行的中期业绩会上，执行董事兼首席财务官赵轶正式宣布上调全年销售目标36%至1500亿元，400亿的额外目标是否能超预期实现，07bbb我们拭目以待。

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